Capítulo 2 - Áreas del Ordenamiento Territorial – Ordenanza 2020/2361

Capítulo 2 - Áreas del Ordenamiento Territorial

Artículo 6º — Clasificación de Áreas

Se clasifican las siguientes Áreas del Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, representadas en el mapa esquemático que se adjunta como Anexo I a la presente Ordenanza:
a) Área Urbanizable: Aquella tendiente a orientar el crecimiento urbano de la ciudad, propiciando el desarrollo armónico y equilibrado, con una visión de crecimiento futuro de la ciudad. Redefine el modelo lineal fundacional por un modelo policéntrico.
Comprende las siguientes Áreas:

Área Urbanizable Primera Sección (1)

Área Urbanizable Segunda Sección (2)

Área Urbanizable Tercera Sección (3)

b) Área de Amortiguación entre Área Urbanizable Primera Sección y Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (4): Aquella que a través de instrumentos normativos debe ordenar el periurbano y evitar los procesos de dispersión y fragmentación.
c) Área Industrial o asimilable. Aquella que plantean la necesidad de restricción al uso residencial y otros considerados incompatibles. Además, comprende los polígonos industriales localizados en las áreas urbanizables, diferidas, no urbanizables, y áreas de valor estratégico que requieren de instrumentos normativos específicos.
Comprende las siguientes Áreas:

Corredor Industrial de la Ruta 9 (5)

Polígonos industriales en el Área Urbanizable (6)

Polígonos Industriales en el Área de Valor Estratégico (7)

Grandes Infraestructuras (8)

d) Área Rural: Aquella que corresponde al espacio geográfico no urbanizable del Radio Municipal de la ciudad de Colonia Caroya, destinado a la producción rural agropecuaria y/o forestal como uso dominante.
Comprende las siguientes Áreas:

Área Rural Oeste del Piedemonte (9)

Área Rural Este del Valle (10)

e) Área de Valor Estratégico: Aquella que comprenden el espacio geográfico de actividades agrarias, industriales de bajo impacto integradas a la actividad agropecuaria, forestal, de turismo rural, residencia de muy baja densidad de población. Corresponde a áreas del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya, infraestructuras y lugares específicos que se valoran como instrumentos estratégicos y prioritarios para los objetivos, programas y proyectos definidos en el Plan Estratégico de desarrollo de Colonia Caroya. Estas áreas pueden requerir el desarrollo de planes parciales y/o especiales para su tratamiento.
Comprende las siguientes Áreas:

Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (11)

Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya Oeste (12)

Área de Valor Estratégico Puerto Caroya (13)

Área de Valor Estratégico Remediación de Canteras y Depósitos de Residuos Sólidos Urbanos a Cielo Abierto (14)

Corredor de Valor Estratégico Ferrocarril Ramal “Ex Canteras El Sauce” (15)

Corredor de Valor Estratégico Pedro Patat (16)

Corredor de Valor Estratégico Marcos Perdía Oeste (17)

Red de Valor Estratégico Escolar y Comunitario (18)

f) Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y/o Patrimonial. Aquella que comprenden el conjunto de bienes, tanto materiales como inmateriales, acumulados a lo largo del tiempo y que deben ser protegidos.
Comprende las siguientes Áreas:

Corredor de Interés Ambiental y Patrimonial Avenida San Martín (19)

Área de Interés Ambiental y Patrimonial Estancia Jesuítica Caroya (20)

Área de Interés Ambiental y Patrimonial Sistema de Riego (21)

Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y de Riesgo — Unión de los ríos La Granja y San Cristóbal (22)

Área de Interés Ambiental y Patrimonial Reserva San Carlos (23)

Área de Interés Ambiental y Natural Protegida Río Carnero (24)

Área de Interés Ambiental y Patrimonial Bosque Nativo (25)

Red de Interés Ambiental y Patrimonial Monumentos Históricos (26)

El cuadro de relaciones de la clasificación de las Áreas precedentes se adjunta como Anexo II a la presente Ordenanza.

Artículo 7º — Área Urbanizable

Comprende el Área Urbanizable:
a) Área Urbanizable Primera Sección (1)

Área de Urbanización Consolidada, sectores de urbanización continuos y compactos, de usos residenciales, comerciales, de servicios, administrativos, institucionales e industriales compatibles que definen el casco urbano consolidado del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. Comprende sectores consolidados, sectores de muy baja densidad fundiaria, parcelas y polígonos dotados de servicios e infraestructura sin ocupar. Esta área requiere instrumentos normativos de renovación edilicia y densificación.

b) Área Urbanizable Segunda Sección (2)

Sectores no consolidados, de urbanización dispersa o bien tierras vacantes con infraestructura y servicios, con factibilidad de ser urbanizadas. Se caracterizan como áreas directamente vinculadas a las consolidadas y cuya localización y aptitud plantea la prioridad de urbanización con el carácter de loteos urbanos, complejos residenciales, mixtos o asimilables, para garantizar un crecimiento ordenado.

Resultan las macro manzanas que rodean el polo central del Área de Urbanización Consolidada y otros polígonos en directa relación con el Área Urbanizada Consolidada.

En particular se prioriza la localización del crecimiento futuro en ellas, a efectos de consolidar una centralidad urbana dentro del modelo lineal fundacional de Colonia Caroya. En el límite de esta área con el Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya, se deben tener en cuenta las características del Área de Amortiguación indicadas en el Artículo 8 de esta Ordenanza, con los espacios que la normativa particular establezca.

c) Área Urbanizable Tercera Sección (3)

Polígono colindante con el barrio Sierras y Parques del Municipio de Jesús María, destinado al desarrollo de suelo urbanizable accesible para viviendas individuales, planes de vivienda de Cooperativas, Asociaciones Mutuales, Asociaciones Profesionales y Gremiales, planes sociales y equipamientos.

En el área se debe promover la mixtura de usos compatibles, a efectos de consolidarlo como polo residencial con directa accesibilidad al Corredor Industrial de la Ruta 9 y de baja densidad fundiaria, una (1) unidad habitacional por lote de doscientos ochenta metros cuadrados (280mts²).

La factibilidad de urbanización de esta área se condiciona hasta tanto se encuentre resuelta la infraestructura básica, autorización ambiental, hidráulica, de escorrentías pluviales y de servicios exigibles en la normativa vigente. En el límite de esta área con el Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya, se deben tener en cuenta las características del Área de Amortiguación indicadas en el Artículo 8 de esta Ordenanza con los espacios que la normativa particular establezca.

En esta área, previo a la aprobación de cualquier superficie a urbanizar, lotear y/o subdividir, se debe realizar un acuerdo de concertación entre el Departamento Ejecutivo Municipal y los particulares, el cual debe ser aprobado por el Concejo Deliberante, y debe prever:

El aporte de los particulares del total de los materiales para realizar el entubado del Canal San Carlos, en la superficie que le corresponda a cada loteo. Estos materiales deben cumplir con las especificaciones técnicas y de calidad que establezca la Municipalidad de Colonia Caroya.

La cesión por parte de los particulares de una superficie de al menos un veinte por ciento (20%), la cual se debe destinar al Banco Municipal de Inmuebles, cuya superficie neta obtenida del total de los lotes resultantes de toda urbanización, Loteo o Subdivisión que se presente, descontando la superficie ocupada por bosque nativo y la superficie destinada a calles y pasajes públicos, vehiculares y peatonales. La superficie debe tener la forma que sea adecuada para el desarrollo de los usos previstos.

Ante la imposibilidad acreditada de esto, se puede recibir el equivalente de dicha superficie en dinero en efectivo, previa presentación de al menos dos (2) tasaciones, cuyo importe no podrá ser inferior a la valuación vigente de Rentas de la Provincia de Córdoba. Dicho importe debe ser destinado al fondo del Banco Municipal de Inmuebles.

Esta Área queda exceptuada de la aplicación del Artículo 17 de la presente Ordenanza.

Artículo 8º — Área de Amortiguación

Comprende el Área de Amortiguación entre Área Urbanizable Primera Sección y Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (4): las macro manzanas comprendidas entre el Área Urbanizable Primera Sección (Artículo 7, inciso a) y el Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (Artículo 11, inciso a), ambas de esta Ordenanza, en donde resulta indispensable resolver el periurbano.
El Área es de transición, no urbanizable de uso rural intensivo condicionado, quedando restringida la autorización de actividades rurales al estudio de impacto ambiental y al estudio de impacto urbano de cada caso en particular; formando parte del Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (Artículo 11, inciso a).

Artículo 9º — Área Industrial o asimilable

Comprende el Área Industrial o asimilable:
a) Corredor Industrial de la Ruta 9 (5)

Porciones de territorio adyacentes a la Autovía Ruta 9 Norte (AU-9) / Ruta Nueve (RN-9) y el ferrocarril, que se extienden entre el ingreso a la Av. San Martin hasta el límite sur del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. Comprende espacios con uso Industrial y comercial consolidado; integra polígonos para la radicación de nuevas empresas industriales, comerciales y de servicios, y la relocalización de industrias que en su ubicación actual presenten incompatibilidades de uso.

b) Polígonos Industriales en el Área Urbanizable (6)

Porciones de territorio con uso industrial, que forman parte del proceso de urbanización de Colonia Caroya y que requieren de instrumentos normativos especiales para su integración al nuevo modelo urbano.

c) Polígonos Industriales en el Área de Valor Estratégico (7)

Porciones de territorio con uso industrial que forman parte del proceso de urbanización de Colonia Caroya y que requieren de instrumentos normativos especiales para su integración al nuevo modelo urbano.

d) Grandes Infraestructuras (8)

Porciones de territorio destinados a Planta de tratamiento de efluentes cloacales, Planta de Procesamiento de Residuos, Captación de agua Canal San Carlos, Planta depuradora de agua, Subestación de energía eléctrica, Planta reductora de gas, Lagunas de retardo y los destinados a obras que los crecimientos de la población demanden en el futuro.

Artículo 10 — Área Rural

Comprende el Área Rural:
a) Área Rural Oeste del Piedemonte (9)

Territorio ubicado en la zona del piedemonte del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya, identificado con categoría clase de suelo IV, subclase “ec” (IVec) (IP 43) del Mapa de Cartas de Suelo de la Provincia de Córdoba, que se adjunta como Anexo V y VI a la presente Ordenanza.

b) Área Rural Este del Valle (10)

Territorio ubicado en la zona del valle del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya, identificado con categoría clase de suelo I, subclase “c” (Ic) (IP 71/68), y clase de suelo IV, subclase “ec” (IP43) del Mapa de Cartas de Suelo de la Provincia de Córdoba, que se adjunta como Anexo V y VI a la presente Ordenanza, y que no forma parte del área definida como “Corredor Industrial de la Ruta 9”.

Artículo 11 — Área de Valor Estratégico

Comprende el Área de valor Estratégico:
a) Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya (11)

Área dotada con el sistema de riego por acequias dentro del radio municipal y con condiciones de suelo en la categoría clase III, subclase “sc” (IIIsc) de Mapa de Cartas de Suelos de la Provincia de Córdoba, que se adjunta como Anexo V y VI a la presente ordenanza. Por sus características se considera estratégica para el modelo de desarrollo de producción diversificado que define el Plan Estratégico de Colonia Caroya a partir de disponer las condiciones para la promoción de las cadenas de valor de alimentos bajo el sello de calidad de Colonia Caroya, el desarrollo de actividades relacionadas con el agroturismo y la implementación progresiva de prácticas agroecológicas. Es un área con proximidad a zonas urbanizables, con aptitud para la actividad productiva, sólo se permite la aplicación de productos fitosanitarios de las Clases toxicológicas III (etiqueta azul) y IV (etiqueta verde) con las prohibiciones encuadradas en los artículos 58 y 59 de la Ley de la Provincia de Córdoba N° 9164, y con restricción de principios activos comprendidos en la legislación local vigente y demás normativas que en el futuro se dicten. No se permite el fraccionamiento y uso del suelo con destino único de residencia.

b) Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya Oeste (12)

Área con condiciones de suelo en la categoría clase III, subclase “sc” (IIIsc) de Mapa de Cartas de Suelos de la Provincia de Córdoba, que se adjunta como Anexo V y VI a la presente ordenanza. Por sus características se considera estratégica para el modelo de desarrollo de producción diversificado que define el Plan Estratégico de Colonia Caroya a partir de disponer las condiciones para la promoción de las cadenas de valor de alimentos bajo el sello de calidad de Colonia Caroya, el desarrollo de actividades relacionadas con el agroturismo y la implementación progresiva de prácticas agroecológicas. Es un área con proximidad a zonas urbanizables, con aptitud para la actividad productiva sujeta a análisis de compatibilidad con las Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y/o Patrimonial colindantes, sólo se permite la aplicación de productos fitosanitarios de las Clases toxicológicas III (etiqueta azul) y IV (etiqueta verde) con las prohibiciones encuadradas en los artículos 58 y 59 de la Ley de la Provincia de Córdoba N° 9164, y con restricción de principios activos comprendidos en la legislación local vigente y demás normativas que en el futuro se dicten. No se permite el fraccionamiento y uso de suelo con destino único de residencia.

c) Área de Valor Estratégico Puerto Caroya (13)

Polígono destinado al desarrollo del Parque Industrial y Tecnológico Puerto Caroya y el Polo logístico Puerto Seco.

d) Área de Valor Estratégico Remediación de canteras y depósitos de residuos sólidos urbanos a cielo abierto (14)

Canteras y depósitos de residuos sólidos urbanos a cielo abierto que requieren procesos de remediación y reconversión de uso.

e) Corredor de Valor Estratégico Ferrocarril Ramal "Ex Canteras El Sauce" (15)

Ramal Ferroviario inactivo, del Ferrocarril de Cargas General Manuel Belgrano, con valor paisajístico para convertirse en recurso turístico integrado al Área de Interés Ambiental y Patrimonial Reserva Natural San Carlos.

f) Corredor de Valor Estratégico Pedro Patat (16)

Porción de territorio de valor paisajístico, con incentivos al desarrollo de proyectos de turismo rural compatibles con las Áreas de Interés Ambiental y Patrimonial y Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya.

g) Corredor de Valor Estratégico Marcos Perdía Oeste (17)

Porción de territorio destinado al desarrollo y evaluación de proyectos de tipo Cultural, Turístico, Educativo, Logístico, Deportivo, Agroindustrial y otros complementarios al Área de Valor Estratégico Parque Agrario Caroya y Área Industrial o asimilable. Hasta tanto se regule este corredor con Ordenanza específica permanece como no urbanizable.

h) Red de Valor Estratégico Escolar y Comunitario (18)

Edificios y polígonos destinados a instituciones escolares, de asistencia sanitaria, asistencia social y otras; existentes y futuras; públicas, privadas y asociativas. Su localización dentro del Radio Municipal resulta estratégica para la configuración del nuevo modelo policéntrico. Las futuras localizaciones deben mantener una coherencia y justificación con la estructuración del mismo.

Artículo 12 — Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y/o Patrimonial

Comprende el Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y/o Patrimonial:
a) Corredor de Interés Ambiental y Patrimonial Avenida San Martín (19)

Porción de territorio estructurante de Colonia Caroya, que requiere de la puesta en valor de su patrimonio natural, paisajístico y arquitectónico. Comprende desde el inicio en la intersección con las vías del Ferrocarril General Manuel Belgrano hasta el límite con el radio municipal de Colonia Tirolesa.

b) Área de Interés Ambiental y Patrimonial Estancia Jesuítica Caroya (20)

Edificios, Instalaciones y predios complementarios declaradas Patrimonio de la Humanidad (2000) y regulado por Ordenanza 1774/2013. No Urbanizable.

c) Área de Interés Ambiental y Patrimonial Sistema de Riego (21)

Sistema Hídrico con valor Patrimonial y Productivo. Comprende el “Paseo del Cincuentenario” referida al Canal Huergo (Declaración Municipal Nº 12/2019).

d) Área de Interés Ambiental, Natural Protegida y de Riesgo - Unión de los ríos La Granja y San Cristóbal (22)

Superficie cuyo riesgo proviene de la relación con la cuenca hídrica del Río Carnero, probabilidades de inundación por crecidas repentinas, escorrentías y erosión de márgenes. Es Natural Protegida por la probabilidad de contaminación de los acuíferos proveedores del agua para el consumo humano y regadío de Colonia Caroya.

Todas las actividades humanas deben orientarse a un manejo racional y responsable de los recursos naturales, según pautas de sustentabilidad acordes al carácter de áreas preservadas, respetando los dominios Públicos y Privados y el equilibrio económico que permita sustentabilidad. Su urbanización y/o construcciones, permanentes o temporarias, son inviables desde lo ambiental, sanitario y urbanístico. Las prácticas agronómicas deben orientarse hacia las agroecológicas y forestales, evitando de ese modo, la contaminación de las aguas subterráneas. Hasta tanto pueda lograrse este objetivo sólo se permiten la aplicación de productos fitosanitarios de las Clases toxicológicas III (etiqueta azul) y IV (etiqueta verde) con las prohibiciones encuadradas en los Artículos 58 y 59 de la Ley de la Provincia de Córdoba N° 9164, y con restricción de principios activos comprendidos en la legislación local vigente y demás normativas que en el futuro se dicten. Comprende la superficie delimitada con clase de suelo VI, subclase “ws” (VIws) (IP 42) del Mapa de Cartas de Suelo de la Provincia de Córdoba, según Anexo V y VI de la presente Ordenanza, en el área de la pedanía San Vicente del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. No urbanizable en la totalidad de la superficie de esta área.

e) Área de Interés Ambiental y Patrimonial Reserva San Carlos (23)

Superficie establecida según Ordenanza Nº 2.228/2018 y modificatorias. No Urbanizable.

f) Área de Interés Ambiental y Natural Protegida Río Carnero (24)

Superficie que abarca un bioma cuyas características biológicas, geológicas, hidrológicas y ambientales son característicos de la zona, presentan integridad natural y conforman una unidad geográfica en donde los procesos ecológicos naturales que en ella se desarrollan deben ser protegidos. Todas las actividades humanas deben estar orientadas a un manejo racional y responsable de los recursos naturales, según pautas de sustentabilidad acordes al carácter del área, respetando los dominios Públicos y Privados y el equilibrio económico que permita sustentabilidad. Las prácticas agronómicas deben orientarse hacia las agroecológicas y forestales, y de ese modo evitar la contaminación de las aguas subterráneas. Hasta tanto pueda lograrse este objetivo sólo se permiten la aplicación de productos fitosanitarios de las Clases toxicológicas III (etiqueta azul) y IV (etiqueta verde) con las prohibiciones encuadradas en los artículos 58 y 59 de la Ley de la Provincia de Córdoba N° 9164, y con restricción de principios activos comprendidos en la legislación local vigente y demás normativas que en el futuro se dicten. Comprende la superficie delimitada con clase de suelo VI, subclase “ws” (VIws) (IP 42) del Mapa Cartas de Suelo de la Provincia de Córdoba, según Anexo V y VI de la presente Ordenanza, en el área de las pedanías Cañas y Constitución del radio municipal de la ciudad de Colonia Caroya. No urbanizable. De uso agroecológico y forestal. Anexo IV , esquema geológico geomorfológico de la Cuenca del río Carnero, Arroyos y cañadas.

g) Área de Interés Ambiental y Patrimonial Bosque Nativo (25)

Áreas determinadas como Categoría I (Rojo) en la Ley Provincial Nº 9.814 de Ordenamiento Territorial de Bosques Nativos de la Provincia de Córdoba.

h) Red de Interés Ambiental y Patrimonial Monumentos Históricos (26)

Edificios y predios comprendidos por Ordenanza en el Registro municipal de construcciones patrimoniales, paisaje rural y espacios verdes recreativos.

Artículo 13 — Consejo de Planificación Estratégica

El Consejo de Planificación Estratégica, es el organismo responsable de proponer las normativas que definan tiempos, especificaciones técnicas, conceptos y demás condiciones indispensables de las áreas definidas en esta Ordenanza.

Artículo 14 — Criterios de Planificación Urbanística

El Consejo de Planificación Estratégica en coordinación con la Secretaría de Obras Públicas y Vivienda de la Municipalidad o la que en el futuro la reemplace, deben establecer los criterios de planificación urbanística de cada macro manzana de modo que los pedidos de Urbanización, Loteo, Subdivisión que se propongan y/o soliciten a la Municipalidad respeten el proceso de Planeamiento Territorial y uso del Suelo establecido en esta Ordenanza y queden planificados los espacios verdes, de infraestructura comunitaria, apertura de calles, transporte motorizado y no motorizado, acceso a los servicios públicos, y aseguren la continuidad del sistema de riego.

Artículo 15 — Permisos de Provisión de Servicios

Los permisos de provisión de agua y energía eléctrica para viviendas, comercios, industrias y/o servicios emitidos por la Municipalidad de Colonia Caroya constituyen condición indispensable e imprescindible para la instalación de los mismos por parte de los proveedores de esos servicios. Estos permisos se deben emitir sólo si el inmueble a proveer cumple con los requisitos de planos y autorización de construcción establecidos en la normativa vigente.

Artículo 16 — Obras de Infraestructura

Todas las obras de infraestructura establecidas en la normativa vigente a cargo exclusivo del loteador comprenden el total de la superficie a subdividir, inclusive los espacios que fueran cedidos a la Municipalidad.